【实践与创新】努力探索南宁公租房运营管理的专业化市场化规范化

发布时间:2020-01-22 18:32   来源:本刊   作者:南宁城投集团调研组
 

南宁城投集团调研组

 


南宁城投集团富航公司的工作人员在选房大厅为租户进行合同换签(图/梁宗政)


公租房是政府保障房体系的一部分,是对住房困难人群的过渡性解决方案,属于民生福祉工程。2018年5月,为提高公租房运营管理的专业化、规范化水平,市政府将公租房移交由南宁城投集团旗下的富航公司负责运营管理。一年多来,南宁城投集团秉承打造“政府放心的运营商”和“群众满意的服务商”的目标,坚持以问题为导向,积极探索具有南宁特色的公租房运营模式,收到了明显成效。

一、多措并举提升服务管理水平

(一)因势利导做好项目承接

从2018年7月起,南宁城投集团派出18人进驻各房管所开展房管、合同签订、物业管理、保障房维修业务以及信息管理系统学习,对接市建管中心商洽调整接收国有产权房后双方的业务边界及流程,开展入住退房、减免租金等日常业务。根据租用公租房群体的特殊性,在凤岭北苑的选房大厅设置“一对一”和分类讲解咨询处,安排专人接待政策咨询、业务办理及现场秩序维护。开辟特殊群众“绿色通道”,由专人全程协助办理业务,大大提高工作效率。目前,日均业务办理量可达600人次,呈现“签约加速度”的良好态势。

(二)提供“一站式”服务

从2018年9月起,公租房申请人可通过绿城选房网、微信公众号提交申请及查询入围选房资格,比人工审批流程可缩短近一个月。南宁城投集团根据房源分配安排,驻点南宁市保障住房服务大厅受理业务。为尽快落实公租房经营主体变更事宜,从2019年2月份开始,服务窗口采取短信预告、电话咨询、实地宣传、周六上班等方式为群众办理合同换签,避免出现反复跑和多头跑,并建立公租房热线开展政策宣导、咨询及投诉处理等保障工作。同时,各片区服务站组建“宣传小分队”,每月至少一次上门指导群众办理合同换签业务。

(三)实行动态监督与退出管理

出台《南宁市公共租赁住房保障办法》等政策,发放《南宁市本级公共租赁住房项目相关业务解答20问》《公共租赁住房物业管理服务问答》等知识手册。实行动态监管,以“错峰巡查”等方式加强排查。每半年开展一次全面入户调查,每年至少开展一次公租房违规违约集中专项摸排调查。2019年6月份,率先对群众反映存在转租转借等违规行为较为严重的惠民安居·昆仑苑进行专项调查。经调查,该小区共7栋5300套房,在租房屋4869套,入住率为91.87%;疑似空置房屋362户,涉嫌转租转借房屋75户,无保障资格证人员22户,保障人口与所配住户型不匹配的房屋2户,另有因出差或外派等原因暂时无法返回登记的342户,涉及以上情形的人员列入待观察处置期。

(四)建章立制推进长效管理

南宁城投集团根据《南宁市公共租赁住房保障办法》(南宁市人民政府令第7号)的基础上,相继制定了《南宁市公共租赁住房运营实施方案》《南宁市保障住房使用安全管理制度》《南宁市保障住房消防安全使用须知》《南宁市保障住房防内涝应急预案》《南宁市保障住房维修服务管理办法》《南宁市保障住房物业管理服务办法》等系列管理制度,并对关键领域和重要环节做好规划设计,编制了《国有产权房政策及业务知识解答汇编》以推进公租房的精细化管理。

二、公租房运营管理中存在的问题和困难

(一)公租房社区物业管理薄弱

目前我市公租房物业管理服务由政府集中采购,服务费用标准低于每平方米1元,相对市场价格偏低,一定程度上影响了各物业公司所提供的服务质量。这不仅会使小区容易出现“脏乱差”沦为城市贫民区,还会加速房屋的老化,严重影响公租房的可持续发展。在租金欠缴等方面的法规欠缺,导致违规转租转借比较严重。

(二)保障对象满意度不高

南宁城投集团2019年6月在31个公租房小区开展服务满意度和居住满意度问卷调查,发放10000份的问卷收到意见建议3799条,住户对幼儿园、停车、交通出行、商业配套等满意度普遍不高,幸福指数低。

(三)公租房的维护举步维艰

随着房屋使用年限的增长,公租房维修问题越来越突出。自承接管理公租房项目以来,南宁城投集团共接到报修6500项,因受到代建单位不配合、住户不爱护公物、资金申请较为困难等因素影响,资金拨付路径、管理权限、采购权限等问题目前还未理顺,维修工作举步维艰,即便启动了代维修机制可以解决短期维修问题,但并非长效之举。 

三、进一步改善公租房运营管理的对策建议

(一)强化制度创新,实施精细化管理

一是优化制度流程。进一步梳理优化公租房退房、腾退、收房、入户调查以及工程维修等工作流程,实现层层监管,环环相扣管理。

二是推进网上办理。加强对物业服务和安全运行管理情况的动态监管工作,搭建微信公众号的一站式服务平台,提供线上缴费、报修和投诉服务,力争在第一时间解决住户反馈问题。

三是强化绩效管理。建立物业服务、工程维修服务等第三方专业机构综合评价机制,以安全管理、租金回笼率、维修及时率和保障对象的满意度评价为重点制定评价指标体系,及时将绩效评价结果向社会公布,并作为服务资金结算和支付的重要依据。

(二)推动政府购买服务落地,力促提升运营管理效率

2018年9月国家住建部、财政部联合印发《关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》(建保〔2018〕92号),旨在解决公租房运营管理中日益凸显的专业人员不足、服务水平不高、管理不规范等问题。2019年1月,自治区住房城乡建设厅、财政厅联合印发《关于政府购买公共租赁住房运营管理服务试点有关工作的通知》(桂建保〔2019〕2号),确定了南宁列入开展政府购买公共租赁住房运营管理服务试点工作。南宁城投集团将积极配合有关部门合理制定服务内容、服务标准、服务价格,明确各方的责权利,有效促进公租房运营管理专业化、市场化和规范化。

(三)构筑服务阵地,提升住户幸福指数

一是引进社区管理。比如在规模较大的仙葫苑公租房小区,引进社区管理建设“图书预览室”“儿童之家”“党员活动室”“娱乐室”“乒乓室”等免费服务基地,充分利用社区资源,每逢节假日联合开展文艺汇演、体育比赛、亲子游园等活动。

二是疏导联动渠道。实行运营单位、物业公司和社区三方联建,建立“网中有格,按格定岗、人在格中,事在网中”的精细化网格管理模式,具体以楼栋为最小单位,将整个社区划分为多个网格,每个网格成立工作站,形成横向到边,纵向到底的网格管理机制。同时借助社区和物业公司给住户提供的就业资源,让住户充分参与公租房社区的管理,从而提升住户主人翁意识。

三是开展志愿服务。借助社会志愿资源,为小区住户提供理发、义诊、修家电等便民志愿服务,联合社会爱心人士捐助困难家庭、孤寡老人等特殊群体。

(四)打造公租房小区物管品牌形象

依托承租人、社区、机关、企事业单位等建立多方联动工作机制,运用“互联网+”“智能+”“党建+”载体,以大数据监管与开放式服务整合社会资源,打造品牌形象,树立标杆,力争形成一批可复制可推广的试点成果。

(五)提供增值服务,满足多元化生活需求

一是在各小区网点引进自助售货机、自助充电站、自助洗车、银行自动取款柜台等设备,打造连锁便民服务站,满足承住户多元化需求,提高项目运营效益。

二是探索一房一价差异化经营模式,根据住户的不同需求,比如胚子室内装修或者置备家电家具等,满足住户个性化需求。

三是针对公租房相对偏远市中心的特点,为了满足住户的日常消费需求,组织各类商家搭建周末消费平台或者建立移动式消费平台。

(调研组成员:

梁  文:南宁城投集团党委副书记、总经理

许  坚:南宁城投集团党委委员、副总经理

梁宗政:南宁城投集团综合办公室干事

张  擂:南宁城投集团富航公司董事长

白侨梦:南宁城投集团富航公司综合部主任

魏  萍:南宁城投集团富航公司综合部秘书)

(责任编辑:黄卓宪  刘  洪  郭  敏)

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